Forbrukerinformasjon om budgivning

Sist oppdatert med virkning fra 1. januar 2014, i forbindelse med ikrafttredelse av endringer i eiendomsmeglingsforskriften.

Infomrasjonen er utarbeidet av Forbrukerombudet, Forbrukerrrådet, Den Norske Advokatforening ved Eiendomsmeklingsgruppen, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Norges Eiendomsmeglerforbund, på grunnlag av blant annet forskrift om eiendomsmegling § 6-3 og § 6-4. Reglene gjelder for eiendomsmeglingsoppdrag inngått etter 01. januar 2014, men ikke for næringseiendom, leiekontrakter eller eiendom i utlandet, se f.eks. Finanstilsynets rundskriv 9/2013.

Nedenfor gis en oversikt over de retningslinjer som forbrukermyndighetene og organisasjonene anbefaler benyttet ved budgivning på eiendommen. Avslutningsvis gis også en kort oversikt over de viktigste rettsreglene tilknyttet budgivning.

Før det legges inn bud på eiendommen oppfordres budgiver til å sette seg inn i all relevant informasjon om eiendommen, herunder eventuell salgsoppgave og teknisk rapport med vedlegg.

GJENNOMFØRING AV BUDGIVNING:

1. på forespørsel vil megler opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder om relevante frobehold.

2. Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til oppdragsgiver. Kravet til skriftlighet gjelder også videreformidling, budforhøyelser, motbud, aksept eller avslag. Før formidling av bud til oppdragsgiver skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller minID. Med skriftlige bud menes også elektroniske meldinger som e-post og SMS når informasjonen i disse er tilgjengelig også for ettertiden.
3. Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato, og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.
4. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der oppdragsgiver er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter denne fristen bør budgivere ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til, så langt det er nødvendig, å orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige innteressenter om bud og forbehold. Det bør ikke gis bud som diskriminerer eller utelukker andre budgivere. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte som sikrer oppdragsgiver og interessenter et tilstrekkelig grunnlag for sine handlingsvalg, vil melger fraråde budgiver å stille slik frist.
5. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor oppdragsgiveren, når budet er gitt innenfor fristene i punkt 4.
6. Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig holde budgiverene skriftlig orientert om nye og høyere bud og eventuelle forbehold. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er motatt.
7. Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.
8. Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

VIKTIGE AVTALERETTSLIGE FORHOLD:

1. Det eksisterer ingen angrerett ved slag/kjøp av fast eiendom.
2. Når et bud er innsendt til megler og han har formidlet innholdet til selger (slik at selger har fått kunnskap om budet), kan budet ikke kalles tilbake. Budet er da bindene for budgiver frem til akseptfristens utløp, med mindre budet før denne tid avslås av selger eller budgiver får melding om at eiendommen er solgt til en annen (man bør derfor ikke gi bud på flere eiendommer samtidig dersom man ikke ønsker å kjøpe flere enne en eiendom).
3. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.
4. Når en aksept av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp er det inngått en bindende avtale.
5. Husk at også eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), avtalerettslig er et bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.

1) Lov om eiendomsmegling ble endret fra 01.01.08. Endringen har medført større rettigheter til budgivere og kjøper. Som tidligere vil aktuelle interessenter på forespørsel få kunnskap om aktuelle bud på en eiendom. Relevante forbehold skal samtidig oppgis.

2) Bud skal inngis til megler som formidler disse videre til oppdragsgiver. Det kreves normalt at første bud inngis skriftlig. Senere endringer kan skje muntlig.

3) Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.  Lørdag regnes ikke som virkedag.

4) Budgivere bør ikke sette en kortere akseptfrist enn at megleren har mulighet til å informere samtlige interessenter til eiendommen. Det skal ikke gis bud som diskriminerer eller utelukker andre budgivere, for eksempel «Ingen andre budgivere skal vite om budet», «Jeg byr kr 5 000,- over ethvert bud som kommer inn» og lignende. Budgiver skal inngi første bud skriftlig, mens senere bud fra samme budgiver kan inngis muntlig.

5) I tillegg til eiendommens adresse (eventuelt gnr./bnr.), budsum, budgivers navn, adresse, e-post adresse, telefonnummer osv. bør et bud inneholde: Finansieringsplan, betalingsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

6) Eiendomsmegleren bør uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor oppdragsgiveren.

7) Det gjøres spesielt oppmerksomt på at bud er bindende for budgiveren frem til akseptfristens utløp. Dette gjelder selv om høyere bud er kommet inn. Man skal derfor ikke by på flere eiendommer samtidig.

8) Eiendomsmegleren skal så langt som mulig holde budgiverne orientert om nye eller høyere bud.

Dersom en budgiver ber om det skal megler bekrefte andre bud på eiendommen. En slik opplysning skal ikke inneholde annen informasjon enn budenes historikk, dog uten at budgiverne kan identifiseres.

9) Megler skal uoppfordret gi kjøper og selger kopi av budjournalen uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dette skjer normalt sammen med akseptbrevet.

Dersom det er viktig for budgiver å bevare anonymitet, kan budet fremmes gjennom advokat som bekrefter at budet er reelt.

Øvrige budgivere kan også kreve kopi av budjournalen i anonymisert form når budrunden er avsluttet uavhengig av om handel er kommet i stand eller ikke.

10) Oppdragsgiver står fritt til å akseptere og eventuelt forkaste ethvert bud.

Når et bud er akseptert, er handel kommet i stand.

11) Vær oppmerksom på at det ikke eksisterer noen angrefrist ved salg/ kjøp av eiendom.

12) I spesielle tilfeller kan megler skriftlig invitere til lukket budrunde. Nærmere opplysninger vil i tilfelle bli gitt aktuelle interessenter.